피망머니상 ‘껑충’ 광명시 집값 배경엔 ‘희귀 매물’ 된 재건축 아파트···투기과열지구 진퇴양난

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작성자 이민종 작성일26-02-06 05:52 조회69회 댓글0건

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피망머니상 “여기만이 아니라 1~12단지 전체에 물건이 없어서 거래를 못 하고 있어요.”
지난달 26일 경기도 광명시 하안주공 12단지아파트. 이곳은 재건축 시동을 걸고 있는 동네다. 2392가구 대단지 아파트이지만 현재 나와있는 매물은 최소평형 단 2개(전용면적 44.89㎡) 뿐이었다. 한 집은 6억5000만원에, 또다른 집은 6억3000만원에 나왔다. 지난해 10월 투기과열지구 지정 이후 조합원 지위를 승계할 수 있는 매물이 2개뿐이라는 뜻이다.
이 단지 최소평형은 지난해 상반기까지만 해도 4억원 중반대에서 주로 거래됐다. 하반기 실거래 최고가는 5억4000만원이었다. 거래도 없이 호가만 1억원 이상이 뛰었다.
이날 12단지의 공인중개사무소에 들른 한 손님은 “6억원 아래로 협상 가능한 매물이 있느냐”고 물었다. 곧바로 “없다”는 답을 듣고 손님은 발길을 돌렸다.
정부가 수도권 부동산 급등을 막기 위해 지난해 10·15 대책으로 지정한 투기과열지구가 재건축 시장에선 도리어 집값을 올리고 있다는 지적이 나온다. 가격 상승을 막기 위해 도입했으나 거래되는 매물 수를 급격히 줄어들게 만들면서 가격이 올라가는 진퇴양난의 상황이 벌어진 것이다.
투기과열지구(투과지구)로 지정되면 재건축은 조합설립인가(또는 신탁사 지정) 이후부터, 재개발은 관리처분인가 후부터 조합원 지위를 양도할 수 없다. 집주인이 ‘10년 보유 5년 거주’ 요건을 채운 일부 경우만 빼곤 사실상 매매 거래가 이뤄지기 어려운 셈이다. 투과지구 지정 이후 요건을 갖춘 집주인이 호가를 높이면서 ‘부르는 게 값’이 된 분위기다.
광명 철산동의 철산주공13단지도 비슷한 상황이다. 이곳도 한두개 나오는 매물이 나오자마자 팔리고 있다. 최소평형(전용면적 73.08㎡) 가격이 지난해 상반기 최고 10억5000만원에서 현재 13억5000만원까지 올랐다.
철산동 공인중개사 A씨는 “이르면 3월에 조합설립 인가가 나올 수도 있어 그 전에 등기를 완료하려는 분들이 서둘러 집을 계약하고 있다”라고 말했다.
재건축 예정 아파트가 많은 광명시에서 투기과열지구 지정에 따른 ‘매물 잠김’ 효과가 특히 컸다. 하안주공의 경우 전체 2만2269가구 중 아직 조합설립이 되지 않은 단지와 영구임대 지역을 빼면 약 70%가 투기과열지구 영향권이다.
가격 상승세도 서울의 상승률보다 가팔랐다. 한국부동산원 조사 결과를 보면 올 들어 1월 넷째주까지 광명 아파트값은 누적 1.52% 올라 서울 아파트값 변동률(0.99%)을 웃돌았다. 1월 넷째주 주간 상승폭도 0.48%로 서울 전 자치구보다 컸다.
인근의 신축 아파트 거래도 투기과열지구 지정으로 거래가 묶였다. 재건축으로 신축이 된 철산자이더헤리티지 아파트는 투기과열지구 지정으로 이전고시가 끝나기 전까지 조합원 지위를 양도할 수 없기 때문에 거래가 안되는 상황이다.
이처럼 투기과열지구로 아예 거래가 막히다보니 광명시에서는 매물 자체가 귀해졌다. 거래마다 신고가를 새로 쓰며 주변 아파트값 전체를 밀어올린다는 문제가 생긴 것이다. 철산동 공인중개사 B씨는 “가격이 이미 너무 올라서 손님들에게도 함부로 권하기는 쉽지 않다”라면서도 “3월 말로 입주장이 끝나고 이사철이 시작되면 수요가 더 붙지 않겠느냐”고 말했다.
서울도 마찬가지다. 노원구 상계주공 5단지는 재건축 추진에 속도가 붙은 상황에서 투과지구 지정으로 매물이 급감하자 현재 호가가 지난해 상반기 최고가 대비 60%까지 올랐다.
남혁우 우리은행 부동산연구원은 3일 “매물 잠김이 심각한 상태에서 당분간 거래 없이 호가로 아파트값이 상승하는 양상이 지속될 것”이라고 내다봤다.
정준호 강원대 부동산학과 교수는 “이처럼 거래가 드문 상황에서는 최고가 기준으로 가격이 형성되고 시장 참여자들이 ‘적정가’를 파악하기 어려운 문제가 생긴다”라며 “정부가 가격 급등에 ‘브레이크’를 걸면서 불가피하게 생긴 부작용이자 투기과열지구라는 임시방편의 근본적 한계”라고 지적했다.
“제련소 문 닫으면 우리도 문 닫아야 하는데, 찬성하겠어요?”
지난달 29일 봉화군 석포면에서 만난 한 마을 주민은 식당 테이블을 정리하다 말고 퉁명스럽게 말을 꺼냈다. 음식점을 운영하는 그는 “공장 사람들 아니면 손님이 없다. 학교 학생도 대부분 제련소 직원 자녀”라며 “치킨집·편의점·미장원까지 제련소 손님으로 버틴다”고 했다.
석포초·중학교 재학생은 각각 90명과 54명이다. 주민들에 따르면 이 가운데 상당수가 제련소 노동자 가족이다. 이 마을에서는 지난해 9월 ‘영풍석포제련소 이전 반대 주민결의대회’를 연 뒤 반대 목소리가 높아지고 있다. 경북도가 2024년 11월 제련소 이전 전담팀(TF)을 꾸린 이후에는 분위기가 더욱 예민해졌다고 한다.
마을 입구에는 ‘생존권 사수’ ‘제련소 이전 반대’라고 적힌 대형 펼침막이 줄지어 걸려 있었다. 또 다른 주민은 “최근 환경단체가 국제연합(UN) 관계자를 데려와 간담회를 추진하면서 주민들 항의가 있었다”며 “생계 대책 없이 이전만 요구하니 반대 목소리가 나오는 것”이라고 말했다.
영풍석포제련소 이전을 놓고 지역 내 주민간 갈등이 깊어지고 있다. 환경 피해를 호소하며 이전에 찬성하는 주민과 생계 등을 이유로 이전에 반대하는 주민이 맞서고 있는 것이다.
갈등은 석포제련소로 인한 환경오염과 인권침해를 주장하는 주민들과 이를 돕는 시민단체가 지난달 27일 UN인권이사회에 ‘특별절차’ 진정을 제기하면서 본격화됐다.
특별절차는 특정 국가나 기업의 인권침해 의혹을 특별보고관이나 실무그룹에 제기해 조사와 권고를 요청하는 제도다. 진정이 접수되면 특별보고관이 자료를 검토한 뒤 질의서 발송이나 의견 표명 등 대응 여부를 결정한다.
진정을 제기한 단체는 낙동강 상류 환경피해 주민대책위원회, 영풍제련소 봉화군 주민대책위원회, 민주사회를 위한 변호사모임 등이다. 이들은 석포제련소가 장기간 운영되는 과정에서 발생한 환경오염과 산업재해가 노동자와 인근 주민들의 건강과 생활에 영향을 미쳤다고 주장한다.
서옥림 안동환경운동연합 사무국장은 “낙동강 상류 지역과 봉화군 주민들을 중심으로 주민대책위가 꾸려졌다”며 “석포제련소 문제는 낙동강 상류 환경과 식수원 관리와 직결된 사안”이라고 말했다.
낙동강 상류에 위치한 석포제련소는 유해 중금속인 카드뮴을 연간 8030㎏가량 배출한 것으로 조사됐다. 환경부는 2021년 11월 제련소에 과징금 281억원을 부과했고, 특별단속 과정에서 무허가 지하수 관정 52곳 운영 사실도 적발했다.
이전에 반대하는 주민들은 해당 단체가 석포 주민을 사칭한 ‘가짜 주민단체’라고 반발하고 있다.
봉화·태백·석포 생존권 사수 공동투쟁위원회(공투위)는 3일 “‘석포제련소 주민대책위원회’를 자칭하는 단체를 상대로 주민 기만과 혼선 유발 행위를 중단하라는 내용증명을 지난달 27일 발송했다”고 밝혔다.
공투위는 “구성원 상당수가 실제 석포 거주자가 아닌 외부 인사”라며 대표성을 문제 삼았다. 해당 단체가 석포 주민을 대표하는 것처럼 활동하며 지역사회에 혼선을 주고 있다는 주장이다. 임광길 공투위 위원장은 “석포면 실제 거주 주민들로 구성된 ‘석포면 현안대책위원회’가 별도로 활동하고 있다”며 “주민대책위에서 주민 대표로 발언한 인물도 석포에서 40㎞ 이상 떨어진 봉화 지역 주민”이라고 말했다.
이어 “골짜기 지형이라 농사지을 땅이 거의 없는 곳이 석포다. 제련소가 떠나면 주민 80~90%가 생계를 잃어 마을을 떠날 수밖에 없다”며 “석포 주민들이 제련소를 문제 삼는 것처럼 꾸며내는 행위는 명백한 왜곡이자 기만행위”라고 덧붙였다.
제련소 이전문제는 2018년 이후 국회 국정감사에서도 반복적으로 지적되어온 사안이다. 이철우 경북도지사는 2024년 국감에서 “근본적인 해결을 위해 이전이 필요하다”고 밝혔고, 사측인 장형진 영풍 고문은 “정부가 폐쇄를 결정하면 따르겠다”는 입장을 내놨다.
경북도 관계자는 “이전 관련 연구용역 결과가 오는 9월쯤 나올 예정”이라며 “환경부 등 중앙부처와 논의한 뒤 주민 의견도 수렴해 추진 방향을 정할 계획”이라고 말했다.

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